부동산 투자의 정석 #2

성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법

 

성공적인 부동산 투자로 원하는 목표를 이루고 싶다면, 다음의 사항들을 철저하게 마음속에 새겨두라.

이 다섯 가지 사항만 기억해도 전세 레버리지 투자를 해 나갈 때 오는 각종 유혹과 위험을 이겨낼 수 있을 것이다.

 

1. 부동산 시장의 전망은 결정적인 때 틀린다.

 

전세 레버리지 투자는 어떤가? 전망이 어떻든 큰 영향을 받지 않는다.

 

전망이 맞으면 맞는 대로, 틀리면 틀리는 대로 문제가 없다.

 

2. 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고, 막차를 타면 10년을 기다려야 한다.

 

너무 많은 사람들이 선호하는 대상은 위험하다.

 

수요가 많고 공급이 적으면 당연히 가격이 오른다. 문제는 가격이 얼마쯤 올라야 적당한지

얼마가 오르면 거품인지를 판가름하는 기준이 없다는 것이다.

 

전세 레버리지 투자 방식은 우리를 순식간에 부자의 세계로 데려다 줄 고속열차는 아니지만, 최소한 여기에는 막차가 없다.

 

3. 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기에 빛난다.

 

막강해 보이는 대출 레버리지란 무기는 언제든 양날의 칼이 되어 되돌아온다.

대출 6억원을 안고 매입한 10억원짜리 부동산이 8억원이 되면? 수익률은 -50% 이다.

 

대출 없이 샀을 경우에 비해 심리적인 압박은 하늘과 땅만큼이나 다르다.

이러한 상황에서는 그 누구라도 이성적인 판단을 하기 힘들다.

 

대출을 받지 않을 수도 없고, 받기도 불안하다면, 이런 문제를 해결해주는 것이 바로 전세 레버리지 투자다.

 

금리가 오를 가능성도 감안해야 한다.

 

전세계적으로 저금리 기조이고, 앞으로 금리가 크게 상승할 기미는 없어 보인다고 해도 그건 모르는 일이다. 

장기적으로 금리가 상승세로 바뀌지는 않는다고 해도 일시적으로 금리가 상승하는 시점이 발생할 수 있다.

 

그 기간이 약 1년이라고만 해도 시장에는 엄청난 폭풍이 몰아칠 것이다.

 

대출이라는 것이, 지금은 감당할 수 있다고 해도 언제나 감당할 수 있는 것은 아니다.

 

4. 먼저 시스템을 갖추는 것이 중요하다.

 

금액이 커지면 커질수록 사람들은 안정적인 선택을 하고, 금액이 작으면 작을수록 사람들은 위험한 선택을 한다.

가진 자금이 적은 사람들은 과감하게 투자를 한다.

과감한 투자라기보다 무모한 투자를 하는 경향이 있다.

 

5. 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.

 

그들이 부자가 된 현실적인 이유는 딱 두가지다. '위기가 왔다. 그들에겐 돈이 있었다'

그렇다면 위기에 대비해서 돈을 준비해 놓는게 어떨까? 

 

상당히 좋은 자세다. 다만 일단 해보면 그게 얼마나 힘든 일인지 알 수 있을 것이다.

차라리 아무 생각 없이 돈을 모으는 거라면 할 수 있다.

 

부자들에겐 늘 돈이 있다. 게다가 시스템이 있다. 따라서 늘 돈이 나오고 항상 남는 현금이 있다.

 

배당주를 산다

 

배당주는 부동산 투자와 별반 차이가 없다. (지루하지만, 안정적이라는 관점)

 

3장. 탁월한 투자자의 정석

 

부동산 활황, 생각보다 길지 않다.

 

2001년부터 2008년까지 부동산 가격이 상승했지만, 놀랍게도 이 기간에 큰 수익을 낸 사람은 극히 일부다.

 

대부분의 사람들은 그저 평범한 정도의 수익을 얻거나 오히려 하우스푸어로 전락하는 사고가 발생했다.

 

부동산 투자로 성공할 확률이 그렇게 높지 않다!

 

핵심 부동산은 우선 리스크에 강하다. 어떤 상황에서도 덜 무너지고, 설령 무너진다고 해도 빠르게 회복한다.

 

장기적으로 볼 때도 평균보다 훨씬 높은 상승률을 보인다.

 

핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들

 

1. 핵심이 무엇인지 모른다.

 

2. 핵심 부동산을 매수하기 힘들어 옆의 것을 산다.

 

핵심 부동산을 매수하기 힘들 때는 어떻게 해야 할까? 당연히 기다려야 한다.

 

대세 상승이 일어나서 가격이 계속 올라간다고 해도 적당한 물건이 나타나지 않는다면 기다리겠다고 결단하라.

 

3. 핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수한다.

 

4. 결국 대중을 따른다.

 

장기적인 안목이란 그저 "길게 보면 좋아"라고 표현하는 수준이 아니다.

 

장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈이다.

 

대중을 따라 재개발 빌라를 매입한 경우 어떤 일이 벌어졌을까?

 

순식간에 매수세가 완전히 실종되는 사태가 벌어진다.

시장에 가격이 아예 없다는 말이다.

 

그나마 현금화할 수 있는 유일한 자산이었던 거주하던 집을 헐값에 팔아버리고,

투자용으로 매수한 재개발 지역의 반지하 빌라로 들어갔다. 얼마 후 그의 이혼 소식이 들렸다.

이러한 끔찍한 사례가 한두 건이 아니다.

 

정말 공포였다. 이자 부담으로 인해 삶은 피폐해질 대로 피폐해지고,

그러한 어려움이 계속되자 사람들은 지칠 대로 지쳐갔다.

 

그 어떤 노력에도 부동산이 팔리지 않았다.

 

이 모두가 핵심 부동산에 투자해야 한다는 원칙을 버리고 대중에 휩쓸리고, 욕심에 끌린 탓에 벌어진 일이다.

그 형벌은 대단히 가혹했다.

 

재테크 동호회 친구를 믿지 마라

 

적극적이고 매우 열성적으로 활동하는 사람들은 대체로 열심히 공부하겠다는 의지도 강하지만,

한편으로는 반드시 엄청난 부를 쟁취하겠다는 욕망, 그 꿈을 어서 빨리 이루고 싶은 조급증도 가지고 있다.

이것이 양날의 검이 된다. 돈은 냉정하다. 딱 한 번의 실수라도 그 대가가 너무 가혹하다.

 

4장. 투자 고수의 정석

 

물론 열심히 공부하고, 배우고, 훈련하는 것도 중요하다. 

하지만 그보다 더 중요한 건 '인내하는 것'이다.

 

시장의 흐름이 좋지 않을 때 참을 줄 알아야 하며,

어떤 투자 대상 물건이 맘에 들지 않는다면 버릴 줄도 알아야 하고,

버린 물건이 혹여 이후 대박이 나도 다음 기회를 기다릴 줄 알아야 한다.

 

부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다

 

투자의 때는 불황의 끝자락쯤이다.

기억하자. 투자란 반드시 불황의 끝자락에서 해야 한다.

활황이 시작됐을 때 투자하겠다는 건 이미 늦은 것이다.

 

부동산 활황장에서 돈을 다 써버리면 자금이 없다.

불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간, 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비하라.

 

투자의 때를 알려주는 신호들

 

부동산 불황기가 3년간 지속되면 웬만한 투자자들은 모두 나가 떨어진다.

 

○ 미분양 물건이 사상 최대로 증가한다

○ 분양 물량이 역대 최저가 된다

○ 전세가율이 사상 최고치에 근접한다

○ 정부의 경기 활성화 대책이 나온다

 

불황이 오면 아무리 좋은 수익률을 내는 수익형 부동산이라도 매수자를 구하기 힘들어진다.

 

분양권 투자의 정석

 

침체가 상당기간 지난 후, 첫 분양되는 아파트의 분양권이라면 반드시 관심을 가져야 한다.

여기 표현한 상당 기간이란, 지방의 경우 7년, 서울과 수도권 일대의 경우 3년 정도를 의미한다.

 

자기가 사는 지역에 신규로 분양되는 아파트 단지의 분양권을 사고, 입주 시점이 됐을 때 살고 있던 집을 매도한 뒤

신규 단지의 아파트로 이사를 가는 것이다. 매우 간단하지 않은가?

고수들은 프리미엄을 주고서라도 이 분양권을 매수한다.

 

신규 아파트의 입주 시점에는 반드시 과감하게 자신의 집을 매도해야 한다.