부동산 투자의 정석 #1

다시 쓰는 부동산 투자의 정석

 

사람들은 조언을 따르지 않는다. 지금부터라도 열심히 하면 된다는 말을 따르지 않았다.

 

대중들은 부동산 시장이 활황이면 투기 대상에 현혹된다. 불황으로 돌아서면 관심 자체를 끈다.

 

어떤 상황에서든, 실천하지 않는다. 지금도 늦지 않았다.

 

당신은 왜 부자가 되고 싶은가

 

한 때 나도 수백억대 부자를 꿈꿨다. 수백억원을 벌어, 나 이렇게 성공했다고 많은 이들에게 드러내고 싶었다.

 

하지만 세월이 흐르면서 그것이 참 바보같은 생각이었다는 것을 깨달았다.

 

나의 내면을 잘 들여다보니, 부끄럽게도 '잘난 체'하기 위해서였다.

 

어느 정도의 돈은 반드시 있어야 한다. 돈 한 푼 없이 사랑이나 행복한 가정을 논할 수 없고,

돈 없이 자신의 직업에서 정직하긴 쉽지 않으며, 돈이 없는데 남을 돌아볼 수는 없는 일이다.

 

이런 것을 하기에 풍족할 만큼의 돈이 있어야 한다고 생각한다. 그 이상은 있어도 그만, 없어도 그만이다.

그 이상을 갖게 되면 어떻게 하면 더욱 가치있는 일을 하며 살아야 할까를 고민하며 살아야 한다.

 

더 많은 돈을 벌겠다는 욕심이 있었고, 새로운 투자법들을 실험해보고 싶다는 도전 정신 탓에 많은 것들을 시도했다.

모든 재산을 날린 당시에는 이런 일을 당한 대부분의 사람들처럼 극단적인 생각도 했다..

 

노후에 더욱 필요한 투자의 기술

 

풍요로운 삶을 위해 정작 필요한 돈은 그다지 많지 않다.

게다가 죽을 때까지 '돈을 벌 수 있는 기술'이 있다면, 더욱 돈에 대해 여유로워질 수 있다.

 

1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가?

 

부동산 가격의 반등은 결국 대중 모두에게 강력한 비관주의가 자리 잡았을 즈음 시작되었고,

그 반등의 결과는 대단히 혹독했다.

 

부동산 투자는 지금 여전히 유효할 뿐만 아니라, 10년. 20년. 30년이 지나도 여전히 유효할 것이다.

왜 그런가? 이유는 다음과 같다.

 

주택은 향후 20년간 부족하다

 

부동산을 필요로 하는 사람들 사이에 내용상의 변화는 있을 수 있지만

외형상으로 드러나는 그 '숫자'만큼은 확실히 '증가'한다.

수요와 공급 간의 불균형은 향후 20년간 지속적으로 발생할 것이 분명하다.

이것이 부동산 투자가 여전히 유효한 첫 번째 이유다.

 

선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해 왔다.

 

우리 시장경제에서 부동산의 가격이 얼마만큼의 거품을 형성하는지 유심히 살펴보는 것이

미래를 예측하는 데 도움이 되며, 보다 상식적인 일이다.

 

실무적으로 거품을 다음의 요소에 따라 파악한다.

 

우선 기간이다. '부동산 가격이 본격적으로 상승한 지 얼마나 되었는가?'

상당 기간, 즉 5년 이상 지속적으로 상승했다면 거품일 가능성이 크다.

 

두 번째는 가격이다. '가격이 매스컴에서 회자될 정도로 올랐고, 또 그것이 광범위한가?'

 

마지막 세 번째는 부동산에 대한 대중의 관심도이다. '부동산에 대해서는 전혀 관심도 없고 지식도 없던 사람이

부동산에 관심을 갖고 돈을 벌었다고 자랑하듯이 떠들거나 돈을 벌겠다고 덤비는가?'

 

모든 투자 자산에 있어 가격 폭락은 일정 부분 피할 수 없는 게 사실이다.

 

투자는 미래가치를 반영하는 불확실한 것에 하는 것이므로 어쩔 수 없다.

 

누구도 부동산의 미래 가치를 정확히 가늠할 수 없다.

그렇기 때문에 거품이 발생할 수밖에 없고, 그 반대급부로 폭락도 발생하는 것이다.

 

따라서 리스크를 면밀히 체크하고 시장의 움직임을 살피는 것이 유효한 전략인 것이다.

 

정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다

 

정부가 부동산 가격이 너무 하락하게 되면 반드시 경기를 부양하려고 할 것이고

거꾸로 부동산 경기가 너무 과열되면 다음에 써먹기 위해서라도 부동산 경기를 잡으려고 할 것이다.

 

가격 측면에서 보자면 부동산 가격이 너무 많이 내려가면 결국 다시 올라갈 것이고,

부동산 가격이 너무 오르면 결국 다시 내려갈 가능성이 크다.

 

부동산 가격이 하락한 후 비교적 장시간을 보냈다면 이는 장기침체가 이어지는 것이 아니라,

투자의 큰 기회가 올 가능성이 크다는 뜻이다.

 

정부가 부동산 부양 카드를 꺼내 들었다면, 곧 상승이 올 것이라고 판단해도 무방하다.

 

주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다

 

투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. '내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?' 라고. 

 

그저 한두 번으로 크게 한 몫 잡겠다는 태도는 최악이다.

 

언제나 높은 수익에 현혹되고, 가능성 있는 리스크를 무시하게 된다.

 

대상 혹은 시점이 내 예상과 다를 경우 크게 문제가 된다면

그 동안 잘해온 투자로 얻은 결과도 한순간 물거품이 되고 만다.

 

그래서 스스로에게 또 물어도, '부동산 투자가 여전히 유효하다'는 견해에 대해서는 이견이 없다.

 

 

2장. 현명한 투자자의 정석

 

5년이나 10년 후에도 3,000만원으로 매입할 부동산이 있을까?

 

부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 이렇게 투자할 수 있는 부동산이 만들어진다.

 

불황이 오면 사람들에게 부동산을 구입할 여력이 줄어드는 것은 물론,

 

시장에 부동산을 매입하는 것이 손해라는 생각이 팽배해진다.

 

전세가가 떨어지면 어떡하나

 

자금의 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법이다.

 

이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못하나

 

이를 통한 성공과 실패의 결과를 수도 없이 목격해 왔다.

 

불황기에 관심을 가져야 높은 수익을 얻을 수 있지만, 대부분의 사람들은 그렇게 하지 못한다.

 

호황기에 사람들이 열광하는 투자법은 금방 성과를 볼 수 있긴 하지만

전세 레버리지 투자에 비해 장기적으로 성공하기 어렵다.

 

대중이 열광하는 투자 대상들에는 '거품'이 일어나는 것이 필연적이기 때문이다.

 

매매가란 올라봐야 기분만 좋을 뿐 매도하기 전까지는 실제적인 이익을 가져다주지 않는다.

다만 전세가가 상승하면 전세 계약 기간이 만료되는 시점에 현금흐름을 만들어 주기 때문에 훨씬 좋아할 일인 것이다.

 

전세 레버리지 투자의 핵심은 어느 정도 자산의 규모가 형성되기 전까지는

수익금으로 무조건 재투자를 해야 한다는 것이다.

 

이 자금을 잘 지키면서 투자 대상이 나올 때까지 기다리거나 찾으려고 노력해야 한다.