부동산 특히 소액 투자처

(저자 김사부) 오래된 회원들은 자꾸 부자가 되어간다.
그래서 이제는 질문의 내용이 대개 '세금'에 관한 것이거나, 소형 빌딩, 증여 방법 같은 것들이다.

나름대로 열심히 답을 해주고 있지만, 어떨 때는 좀 허탈하다.
이미 부자가 된 사람들을 계속 도와주는 것이 의미 있는 일일까?

1. 인구 감소와 부동산 투자

세상의 변화에 따라 좀 더 인기가 올라가고, 좀 더 희소해질 것들을 미리 예측해서 베팅하는 행위가 바로 투자의 핵심이다.

인구가 줄어들기 때문에 부동산 가격이 떨어질 것으로 예상하는 대중의 단순한 생각도 우리에게는 유리한 점이다.

미안한 이야기지만, 대중이 그렇게 생각해야만 기회가 생기기 때문이다.

2. 필연적 위기 속 생존법

누군가가 내게 "위기가 올까요?"라고 물으면, 나는 서슴지 않고 대답한다.

"당연하지요. 위기는 옵니다" 내 대답에 상대방은 상당히 당황한다. 부동산 강의를 하는 사람이라
무언가 희망적인 이야기를 해줄 것으로 기대했는데, 오히려 위기는 당연히 온다고 하니 놀랄 수밖에.

그런데 이것이 진실이다. 우리나라는 위기가 올 수밖에 없는 구조를 가지고 있다.
대한민국의 경제는 '소규모 개방경제'다. 인구와 땅덩어리, 자원을 볼 때 이 구조 자체가 바뀔 가능성은 없다.

따라서 세계 모든 경제에 영향을 받는다. 미국의 금융위기에도 심각한 타격을 입고,
유럽의 위기에도 영향을 받고, 심지어 영국이 유럽연합에서 탈퇴한 '브렉시트'에도 심각한 영향을 받지 않았는가?


전 세계 지도에서 우리나라의 크기를 한번 보라. 정말 작다. 그것도 반으로 분단된 나라다.

그런데 그런 나라가 세계경제에서 늘 15위 안에 든다. 그 자체가 기적인데,
그렇다 보니 세계 모든 경제의 좋고 나쁜 것에 출렁거릴 수밖에 없는 것이다.
이 큰 세계에서 보잘것없는 우리나라가 10년 이상 큰일 없이 지낼 것으로 기대하는 것이 오히려 이상하다.

그렇기 때문에, 우리는 위기가 온다는 걸 당연하게 생각해야 한다.
위기가 온다고 해서 모두 죽는 것은 아니다. 오히려 위기에 큰 기회를 잡아 흥하게 되는 사람도 적지 않다.

큰 성공까지는 몰라도, 일단 위기를 별 탈 없이 극복할 수만 있어도 된다.
따라서 위기가 올 것인지 안 올 것인지 언제 올 것인지 예측하지 말고,
그냥 올 거라고 생각하는 것이 현명한 자세다.


위기를 예측한다는 것은 대단히 어려울 뿐만 아니라,
전문 투자자가 아니라면 이랬다저랬다 흔들리기만 할 가능성이 크고,
맞혔다고 해도 그 시점을 정확하게 맞히지 못할 경우 오히려 큰 손실을 볼 수가 있다.
따라서 위기를 예측하려는 노력을 아예 포기하는 편이 낫다.

위기라는 건 내일 당장, 언제라도 올 수 있다고 생각하면서 대비하는 것이 가장 현명하다.

위기 상황에서 과연 누가 망했고, 누가 견뎌냈고, 누가 흥하게 되었는지 보자.
그러면 위기를 어떻게 다루어야 하는지에 대한 감각을 얻을 수 있을 것이다.

누가 흥하고 누가 망했나

망한 사람들

2008년 금융위기가 왔을 때, 우리나라에는 하우스푸어가 쏟아져 나왔다.
금융위기가 닥치기 전, 우리나라는 부동산 역사상 가장 긴 상승장이 펼쳐지면서 자산 가치가 오를 대로 오른 상황이었다. 이떄 금융위기가 닥치니 부동산 가격이 폭락했고 집을 매수한 사람들이 하우스푸어로 전락한 것이다.

하우스푸어들은 은행 대출을 최대한으로 일으켜 비싼 가격에 집을 산 사람들이다.
이들에게는 집값이 떨어지는 상황에서 계속 이자를 지불하는 것이 대단히 두려울 수밖에 없다.

그들은 왜 집을 팔 수밖에 없었을까? 100만원이라는 금액, 즉 대출이자 금액이 감당하기에 매우 힘든 수준이었던 것이다.

'풀 베팅', 즉 무리한 투자를 한 것이다. 자신이 가진 현금을 모조리 투자에 활용한 것이다.


견뎌낸 사람들

힘들지만 감당할 수 있었던 사람은 세월이 지나가길 기다렸다. 그랬더니, 거짓말 같이 대출이자율도 내려갔고
심지어는 몇년 후엔 대한민국 금융 사상 한 번도 보지 못한 '저금리 시대'가 열린 것이다.

이들이 똑똑해서 위기를 견뎌낸 것은 아니다. 그저 이자를 감당할 수 있었을 뿐이다.
이자를 감당할 수 있었다는 건, 이자를 제외하고도 생활비를 충당할 수 있는 경로가 있었다는 말이다.

누가 위기를 이겨내는가? 어떻게 위기를 대비하는가?

그 대답은 다름 아닌, '현금'이다. 안정적인 현금흐름이 있는 사람은 어떤 위기가 닥쳐도 결국 견뎌낸다.

집을 사는 사람은 모두 집값이 오를 것으로 기대하고 매수한다.
현금 흐름이 있으면 시장의 움직임에도 좀 무뎌질 수 있다.

그럼 어떻게 현금흐름을 만들어야 할까? 안정적인 직장에 다닐 수 있다면 그게 가장 좋고,
그게 힘들다면 현금흐름이 발생되는 투자자산을 만들어야 한다.
그것도 안 된다면 일정 부분 현금을 가지고 있어야 한다.
특히 직업과 수입도 안정적이지 않다면 투자는 매우 보수적으로 해야 한다.

현금흐름, 현금 보유 정도를 늘 살피면서 투자해야 한다.

그것이 바로 위기를 대비하는 방법이며, 그것이 바로 보통 사람이 접근할 수 있는 가장 현실적이면서도 현명한 방법이다.

성공한 사람들

위기가 지나고 나면, 반드시 여기저기서 성공 사례들이 터져 나온다.
영원히 지속될 것 같던 위기는 언제 왔었냐는 듯 사라지고, 시장이 반등하면서 환경도 완전히 달라진다.

하나는 위기가 올 때 운용할 현금이 있어야 한다는 것이고,
다른 하나는 위기가 올 때 그 위기를 극복할 수 있다는 확신이 있어야 한다는 것이다.

어느 정도 현금흐름을 확보한 상황에서 충분한 가치가 있는 부동산을 과감히 사두면, 반드시 승자가 된다.